关键词：合同约定、违约责任、定金罚则
一、定金的性质和适用条件
1、定金的性质
根据我国《担保法》第六章 定金
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
可见，定金合同的双方当事人可以将定金作为履行定金合同或订立主合同的担保。如一方违约，未履行定金合同的相关约定，则守约方有权没收违约方交付的定金；如一方收取定金后，不履行定金约定，则应当按照定金罚则，向守约方双倍返还已经收取的定金。
2、律师解读
定金的担保功能，已经被大多数人所熟知，但有一些细节性的法律常识，却常常被人忽视。主要包括：
（1）定金须书面约定，且以实际交付为生效条件，即如未足额交付，应以实际交付的金额作为定金的数额。
（2）定金罚则适用于守约方，如双方存在不同程度的违约行为，或系因不可归责于双方的原因，导致定金合同未能履行，则均不承担定金责任，收取定金一方仅须返还定金即可。
（3）虽存在定金的约定，但在实际交付的过程中，未通过书面约定明确款项性质，则交付款项可能存在不被认为是定金的法律风险。
（4）定金罚则的赔偿责任，是一种选择题--或有或无，无法在定金范围内酌情部分支持，这一点与违约金、违约责任不同。为提高赔偿的确定性，如同时存在定金罚则、违约金的约定，则可以选择主张违约金或法定违约损害赔偿责任，避免因定金罚则不被支持导致的法律风险。
二、案件事实（为保护当事人隐私，关键事实信息已隐匿）
2019年8月10日，原被告双方签订《房地产买卖合同》，约定双方应于2019年8月14日签订“网签合同”，同时约定：
1.签订《房地产买卖合同》后三日内，被告应调取有关的房屋产权基本信息，如被告披露的信息与调取的产权信息一致的，被告有权收取定金，双方按约履行；如被告调取的房屋产权信息与签订合同时披露的信息不一致，存在查封、违章搭建等限制信息，导致双方无法继续履行合同，则被告应全额返还定金，双方互不追究违约责任。
2.签订合同当日，原告应向被告全额支付定金20万元。
3.如被告收取定金后，未按照合同约定与原告签署正式网签合同并办理过户手续的，则原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金。
签订合同当日，被告提供了其于2019年8月9日调取的显示无权利限制的房屋产调信息，原告随后在三日内分三次支付被告20万元，但未签署定金收据。
2019年8月14日，双方欲签署网签合同，发现被告房屋上存在查封限制信息，双方因此形成争议。
1、存在的障碍
（1）原告分三日支付定金，不符合合同约定且未签署定金收据，缺乏被告对定金性质的确认；
（2）被告披露的房屋信息与实际的信息不一致，被告是否依约无责返还定金即可？
（3）双方本来约定调取产权信息的时间为2019年8月10至12日，但被告提供的信息为2019年8月9日，原告是否存在过失？
另，本案仅约定定金罚则，未约定违约金，故只能主张双倍返还定金，或要求被告承担违约赔偿责任。如主张双倍定金罚则20万元，根据合同的履行情况，该赔偿金额显得略高，要求的无过错程度高。如主张违约赔偿责任，则对违约导致的直接经济损失承担的举证责任过高，恐难以完全实现。
2、律师意见
（1）虽然原告三日内支付定金款项，超过约定期限，但付款用途中明确说明是定金，被告收取后未提出异议，视为认可款项性质为定金；
（2）双方签订《房地产买卖合同》后，被告依约提供产调信息，原告对此具有信赖利益；
（3）本案中，约定“存在房屋限制信息导致合同未能继续履行而无责返还”的情形，仅限于“被告如实披露房屋产权登记情况”，而本案中，被告已知却故意未如实披露房产限制信息，利用信息不对称，收取原告定金。该行为显然违反诚实信用原则，不适用无责返还，应当承担定金罚则、双倍返还责任。
（4）因主张法定违约赔偿责任，举证标准过高，故只能主张定金罚则，必须面临“是或否”的选择题。
另，为此，律师调取了房屋产权信息，并根据查封信息显示的案号，检索到该查封的依据为民事调解书，证明被告在签订定金合同前，已经与案外人达成了《民事调解书》，被告无疑完全知晓房屋限制情况，属于恶意违约。
三、法院裁判
法院认为：被告作为出售方，依法应如实告知标的房屋的基本情况，鉴于其在出卖前已经与案外人达成债务调解协议，并知晓房屋被司法限制，无法否认其自身在签约时隐瞒该事实的行为，因此导致双方未能继续签署买卖合同，因此全部支持了原告的诉讼请求